Menu
Xác định dư nợ và giá trị thực: Kiểm tra số dư nợ ngân hàng còn lại; đánh giá xem số tiền bên mua thanh toán (hoặc ứng trước) có đủ để tất toán khoản vay hay không.
Kiểm tra pháp lý: Xác nhận sổ đỏ không bị tranh chấp, không đang thế chấp ở nơi khác, không có yêu cầu ngăn chặn từ tòa án, và kiểm tra thông tin quy hoạch, sử dụng đất tại địa phương.
Nhờ phòng công chứng tra cứu: Trong thủ tục công chứng hợp đồng, văn phòng công chứng sẽ kiểm tra thông tin pháp lý của bất động sản đã được cập nhật.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ và thỏa thuận cơ bản (giá, thời hạn thanh toán), các bên ký hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng theo Luật hiện hành, nhưng “nên thực hiện công chứng” để đảm bảo giá trị pháp lý và phòng ngừa tranh chấp. Trong hợp đồng này cần thỏa thuận rõ ràng về điều kiện hoàn trả hay phạt cọc nếu một bên không thực hiện giao dịch. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: nếu bên nhận đặt cọc (thường là người bán) đơn phương hủy bỏ giao dịch thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp đôi; nếu bên đặt cọc (thường là người mua) từ chối giao kết thì mất số tiền đã đặt cọc (bên bán được hưởng).
Ký hợp đồng đặt cọc và thanh toán nợ: Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận rõ giá bán và nghĩa vụ thanh toán. Sau đó, bên mua hoặc bên bán (thay mặt bên mua) sẽ chuyển tiền thanh toán vào ngân hàng để tất toán khoản vay của bên bán. Số tiền này (có thể do bên mua ứng trước cho bên bán) được ngân hàng dùng để trả nợ và xóa đăng ký thế chấp.
Thanh toán nợ và xóa thế chấp: Nếu chọn phương án thông thường (giải chấp trước khi chuyển nhượng), bên bán dùng tiền trả hết dư nợ và làm thủ tục xóa thế chấp tại ngân hàng. Sau khi ngân hàng xác nhận đã tất toán và xóa thế chấp (biểu hiện bằng việc cấp lại Giấy chứng nhận cho bên bán không còn thế chấp), hai bên mới tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên sổ đỏ cho bên mua.
Thỏa thuận ba bên với ngân hàng: Trong trường hợp giá trị tài sản gần bằng nợ, bên bán, bên mua và ngân hàng có thể ký thỏa thuận ba bên. Theo đó, bên mua sẽ thanh toán trực tiếp số nợ còn lại cho ngân hàng. Khi nhận đủ tiền, ngân hàng sẽ xác nhận đã tất toán khoản vay và xóa thế chấp. Sau đó hai bên (bên bán và bên mua) công chứng hợp đồng chuyển nhượng ngay tại ngân hàng và bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Ưu điểm của phương án này là thủ tục gọn và an toàn nếu giao dịch được tiến hành trực tiếp tại quầy ngân hàng.
Công chứng và sang tên: Quan trọng là chỉ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi các điều kiện đã đáp ứng (đã xóa thế chấp hoặc có xác nhận của ngân hàng). Cần tránh hình thức “công chứng treo” (ký trước, bổ sung thông tin sau) vì văn bản này không được pháp luật công nhận và có thể bị coi là giao dịch giả tạo. Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoàn tất, bên mua nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai để sang tên sổ đỏ vào tên mình. Đến đây, quyền sử dụng đất chính thức được chuyển giao cho bên mua.
Tóm lại, mua bán nhà đất có thế chấp ngân hàng là hợp pháp nếu hoàn tất giải chấp hoặc nhận được đồng ý của ngân hàng. Để tránh rủi ro, người mua nên tuân thủ đúng các bước pháp lý: làm việc trực tiếp với ngân hàng để xác nhận nợ, công chứng hợp đồng đặt cọc/quyền chuyển nhượng đầy đủ, và có thể nhờ luật sư hay đơn vị tư vấn pháp lý hỗ trợ các thủ tục. Khi đó, giao dịch sẽ được xử lý an toàn và ghi nhận hợp lệ tại cơ quan đăng ký đất đai.
