1. CÔNG DÂN VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI CÓ ĐẦY ĐỦ QUYỀN LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI
Menu
Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội chính thức thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khóa XV, sáng 18/1, với nhiều điểm mới nổi bật.
Luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản
Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV. Luật mới gồm 16 chương, 260 điều, có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025, trừ quy định về hoạt động lấn biển (Điều 180) và quy định sủa đổi một số điều của Luật Lâm nghiệp (Điều 248) có hiệu lực sớm hơn, từ ngày 01/4/2024.
Luật Đất đai 2024 về cơ bản đã tháo gỡ được các khó khăn, "nút thắt" trong thực tiễn. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi đề cập đến một số thay đổi lớn, quan trọng, là điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024.
So với Luật Đất đai 2013 (Điều 5) phân biệt quyền tiếp cận đất đai giữa "cá nhân trong nước" với "người Việt Nam định cư ở nước ngoài", khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước.
Quy định mới kỳ vọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng đầu tư và thu hút kiều hối từ hàng triệu công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo nguồn lực phát triển kinh tế đất nước.
Liên quan đến yếu tố "nước ngoài", khoản 46, Điều 3 Luật Đất đai 2024 xác định chủ thể sử dụng đất là "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài", đồng bộ với quy định của Luật Đầu tư 2020, khắc phục những điểm không phù hợp về khái niệm "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" trong khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 (có nội hàm không thống nhất, lạc hậu với những quy định trong Luật Đầu tư 2020).
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý giá đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị phổ biến trên thị trường. Giúp các địa phương chủ động, linh hoạt xây dựng, áp dụng bảng giá đất, khắc phục tình trạng thị trường tồn tại cơ chế hai giá đất, theo khung Nhà nước ban hành, và giá giao dịch thực tế về đất đai.
Điều 158 Luật Đất đai 2024 đã quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Luật quy định 4 phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ) và xác định cụ thể điều kiện, tiêu chí áp dụng từng phương pháp.
Việc sử dụng phương pháp nào trong trường hợp nào, đối với loại đất nào đã rõ ràng, cụ thể, tránh gây khó khăn cho cơ quan được giao nhiệm vụ định giá đất. Đồng thời, giảm thiểu các rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện tại các địa phương.
Ảnh minh họa
So với quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 trước đây, Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết, rõ ràng về các trường hợp dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, giúp việc áp dụng trên thực tế của cơ quan chức năng được thuận lợi.
Luật Đất đai 2024 vẫn quy định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án khu dân cư nông thôn (khoản 27 Điều 79) thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013. Nhưng thiết kế kỹ thuật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Khoản 31 Điều 79 Luật Đất đai 2024 có quy định về trường hợp thu hồi đất đối với dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư. Quy định này kỳ vọng sẽ giải quyết được vướng mắc trong việc tổ chức kinh tế triển khai các dự án trọng điểm (gồm cả tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài). Như vậy, có thể thu hút vốn đầu tư cho các dự án đường đua công thức F1, trường đua ngựa; dự án thương mại dịch vụ như khách sạn, trung tâm thương mại… tạo động lực phát triển kinh tế trên cả nước.
Ngoài ra, để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển, điều tiết chênh lệch địa tô do thay đổi quy hoạch, khoản 26 Điều 79 quy định việc Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển. Quy định trên đã cụ thể hóa định hướng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về "quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật".
Luật Đất đai 2024 quy định đa dạng hình thức bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất có cùng mục đích hoặc khác mục đích sử dụng nếu người thuộc diện thu hồi đất có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất. Khác với quy định tại Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân chỉ được bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền.
Cụ thể, Điều 96 quy định, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng nhà ở, đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng tiền. Điều 99 quy định, khi thu hồi đất phi nông nghiệp, vẫn có thể bồi thường bằng nhà ở hoặc đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.
Những quy định này giúp địa phương không có quỹ đất cùng mục đích với đất thu hồi được bồi thường bằng đất khác, giảm áp lực ngân sách Nhà nước khi ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền.
Với người dân có đất thuộc diện thu hồi, quy định bồi thường bằng loại đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi tạo điều kiện giúp người có đất bị thu hồi ổn định đời sống, phát triển sản xuất. Quy định này đặc biệt hữu ích trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp, người dân được nhận bồi thường bằng đất thương mại, dịch vụ sẽ giúp người có đất bị thu hồi dễ dàng thích nghi khi chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm.
Điều 83, Luật Đất đai 2024 đưa ra quy định mới về thẩm quyền thu hồi đất, phân cấp thẩm quyền thu hồi đất theo mục đích thu hồi, ít dựa vào tiêu chí chủ thể bị thu hồi (là cá nhân hay tổ chức đang sử dụng đất) như Luật đất đai 2013 trước đây. Cụ thể:
UBND cấp tỉnh thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và một số chủ thể khác trong các trường hợp: thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai; chấm dứt việc sử dụng đất; người sử dụng đất tự nguyện trả lại; có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất (không phân biệt chủ thể sử dụng đất) trong các trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoặc thu hồi đất với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có (i) vi phạm pháp luật đất đai hoặc (ii) tự nguyện trả lại, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Như vậy, UBND cấp huyện được phân quyền nhiều hơn trong thẩm quyền thu hồi đất.
Khoản 3 Điều 83 Luật Đất đai 2024 quy định nếu thu hồi đất theo Luật Đất đai thì không phải sắp xếp tài sản công quy định của Luật tài sản công, đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB các dự án.
Thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về chủ trương giao đất, cho thuê chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 đã quy định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án nhà ở thương mại lựa chọn Nhà đầu tư theo cơ chế đấu thầu, đấu giá.
Đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư không thông qua đấu thầu, đấu giá, Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng "đất ở" (điểm b khoản 1 Điều 127), tức doanh nghiệp thỏa thuận để nhận chuyển nhượng, góp vốn toàn bộ 100% "đất ở", không được có các loại đất khác.
Trường hợp doanh nghiệp đang có quỹ đất hiện hữu thì được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu có toàn bộ hoặc một phần "đất ở"; tức vẫn cho phép có các loại đất khác không phải là "đất ở "(khoản 6 Điều 127).
Như vậy, quy định của Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần chấm dứt tình trạng các chủ đầu tư đi "mua gom" các loại đất sau đó chuyển mục đích sang làm dự án nhà ở thương mại vì thực tế rất khó có quỹ đất nào đáp ứng tiêu chí có toàn bộ "đất ở". Luật chỉ giải quyết chuyển tiếp cho các chủ đầu tư đang quản lý quỹ đất và có một phần "đất ở" mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Ảnh minh họa: Bùi Văn Doanh
Nếu Luật Đất đai 2013 cho phép người được Nhà nước cho thuê đất lựa chọn hình thức đất thuê trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hàng năm, thì Luật Đất đai 2024 thu hẹp các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Khoản 2 Điều 120 quy định 3 nhóm các trường hợp được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (ví dụ như dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng…).
Các trường hợp còn lại sẽ áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.
Để tạo thuận lợi cho các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, Luật Đất đai 2024 cũng cho phép người thuê đất được quyền chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm, bên nhận chuyển nhượng quyền thuê được kế thừa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (khoản 37 Điều 3).
Đồng thời, cho phép người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ (Điều 46).
Quy định về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất hàng năm giúp xử lý đồng bộ cho các trường hợp chuyển nhượng, góp vốn…tài sản trên đất thuê hàng năm thì được tiếp tục thuê đất trả tiền hàng năm, vốn là điểm không rõ ràng trong Luật Luật Đất đai 2013 trước đây.
Để đồng bộ với quy định pháp luật về đầu tư, khắc phục các bất cập của Luật 2013 trước đây (không quy định giao đất trong trường hợp đấu thầu, chấp thuận nhà đầu tư, đã quy định tại Luật Đầu tư 2020), Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp, điều kiện giao đất theo từng hình thức cụ thể: giao đất, cho thuê thông qua đấu giá (Điều 125), đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126) hoặc các trường hợp sẽ giao đất không thông qua đấu thầu, đấu giá (Điều 124).
Nội dung dung này góp phần tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản, tạo ra tính công bằng trong tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp.
Khoản 6 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án (giống như doanh nghiệp dự án đối với các dự án PPP) và giao Chính phủ quy định nội dung này phù hợp với pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.
Luật cũng cho phép giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế cho nhà đầu tư thành lập (điểm d khoản 7 Điều 126). Quy định mới cho phép thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án giúp các nhà đầu tư chuyên biệt hóa hoạt động đầu tư, nâng cao tính chuyên môn trong quản lý, vận hành dự án cụ thể
Ngoài ra, quy định nhà đầu tư trúng thầu dự án phải ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong vòng 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu nếu không sẽ bị hủy thầu. Quy định trên góp phần thúc đẩy các chủ đầu tư cần chuẩn bị tốt nguồn tài chính cho dự án, qua đó thúc đẩy tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng dự án (khoản 8 Điều 126).
Ảnh minh họa
Để thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 cho phép bên chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (mới có quyết định giao đất, cho thuê đất) khi chuyển nhượng Dự án bất động sản cho tổ chức theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thì Nhà nước cũng không thu hồi đất mà sẽ ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất luôn cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo khoản 3 Điều 142.
Đồng thời, Luật bổ sung quy định chuyển tiếp cho các dự án đang thực hiện chuyển nhượng dự án tại khoản 15 Điều 260: "Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 đang thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án nhận chuyển nhượng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng dự án".
Quy định này tạo điều kiện về thủ tục đất đai khi thực hiện chuyển nhượng dự án BĐS và bảo đảm nghĩa vụ tài chính về đất được kế thừa từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, vốn là điểm không rõ ràng trong Luật Đất đai 2013.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định không có giấy tờ về đất đai, không có tranh chấp đã được quy định từ trước tại Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013. Sau đó, mỗi lần sửa Luật Đất đai lại kéo dài mốc thời gian cấp giấy chứng nhận.
Đến Luật Đất đai 2024 (khoản 3 Điều 138) tiếp tục điều chỉnh thời gian sử dụng đất, theo đó những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền đến trước ngày 1/7/2014 sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
Quy định mới giúp tạo điều kiện thuận lợi, đáp ứng được yêu cầu chính đáng của người dân trong việc cấp Giấy chứng nhận. Quy định cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận trong cả nước.
Ngoài quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, Điều 61 Luật Đất đai 2024 xác định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở 3 cấp gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Trước đây, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được tích hợp thành nội dung, phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh theo Luật quy hoạch 2017.
Quy định về quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh góp phần hiệu quả trong hoạt động phân bổ và khoanh vùng đất, góp phần phát triển an ninh quốc phòng, xã hội, kinh tế, bảo vệ môi trường, biến đổi khí hậu.
Khoản 5 Điều 65 quy định các thành phố trực thuộc Trung ương đã có quy hoạch đô thị được duyệt thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Các quận, thành phố, thị xã đã có quy hoạch đô thị được duyệt thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (khoản 4 Điều 66).
Khoản 7 Điều 76 quy định các diện tích đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích mà sau 02 năm liên tục (Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn này là 03 năm) không thu hồi hoặc chuyển mục đích thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất.
Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 yêu cầu căn cứ chuyển mục đích là dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Quy định mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi, khắc phục các khó khăn trước đây khi các cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ trên rất nhiều cơ sở như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi.
Điều 45 Luật Đất đai 2024 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhưng phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận; cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (không quá 03 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác) thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Quy định trên phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn như hiện nay. Tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp trong bối cảnh mới, nâng cao giá trị kinh tế của nghề trồng lúa, phát triển nền nông nghiệp nói chung của đất nước; giúp một số đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp như: công chức, viên chức, lao động có vốn, có khoa học kỹ thuật đầu tư phát triển trồng lúa nâng cao năng suất.
Điều 190 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ để thực hiện hoạt động lấn biển; có chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển. Luật đã quy định các nguyên tắc, cách xác định khu vực lấn biển.
Luật cũng có quy định chuyển tiếp cho dự án đã có nội dung lấn biển mà được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư được giao khu vực biển để thực hiện lấn biển cùng với giao, thuê đất thực hiện dự án đầu tư (khoản 6 Điều 190).
Các dự án có hoạt động lấn biển đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định phê duyệt dự án đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất để tiếp tục được thực hiện theo dự án đầu tư đã được phê duyệt. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để các dự án có hoạt động lấn biển được triển khai khi Luật có hiệu lực, tháo gỡ các khó khăn trước đó, khi Luật Đất đai 2013 chưa quy định về hoạt động lấn biển./.
Luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản
